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  辽宁消费维权网多个方面数据显示，截至2020年12月31日，辽宁有关房地产消费投诉1014件，排名行业投诉第三位。为此，中国房地产报社与辽宁省消费者协会联合举办2021年房地产业“3·15”系列活动，邀请行业专家、主管部门、行业协会对业主维权事件进行解读并给出解决建议。

  在接到的消费者维权案例中，精装房质量不达标，内部装修质量参差不齐的情况已成为精装房投诉重点。由于采用预售制，业主签订合同时往往不能看见实物，收房时的精装效果低于心理预期是矛盾发生的根源。

  针对“精装房质量、房屋装修纠纷成因与防范措施”，法律专家与研发企业和建筑公司各自给出了自己的答案。

  沈阳的赵女士2018年全款在海南三亚买了万科湖畔花园的两套精装别墅，交付日期为2020年6月30日。2020年6月，在开发商的强烈要求下，赵女士和家人克服疫情期间出行不便的困难，辗转奔赴三亚收房。

  然而收房现场却让赵女士和家人傻了眼，精装别墅卫浴都未安装好，橱柜柜门也未安装，瓷砖开裂，栅栏外露。赵女士认为该精装修别墅根本就没有达到收房标准，随后赵女士与开发商沟通。赵女士说，开发商承诺重新修缮房屋，并以减免5年物业费的方式，承担赵女士和家人的路费、违约交房等损失，并承诺待房屋装修完毕达到验收标准后，再通知赵女士来三亚收房。

  2020年11月初，当赵女士和家人按要求再次赶到收房现场时，发现房子根本就没有整修完毕，墙体开裂，地面反水，地面和墙体也被挖开，且房屋没有通水通电。赵女士再次找到开发商做沟通，但此时开发商态度强硬，拿出2019年年底由三亚住建局审批通过的验房合格证，称该精装房已具备验收条件，要求赵女士收房。赵女士说，开发商拒绝实现减免5年物业费的承诺，称可以出于人道关怀减免一年物业费的方式补偿赵女士的路费损失。

  赵女士对开减免一年物业费作为赔偿没有办法接受，也对未通水、通电且多处承重墙通透开裂的精装别墅如何通过验收审批表示怀疑。

  对于精装房的定义，沈阳港晟房产开发有限公司总经理何玉川认为，精装房特点主要在“精”字上，与清水房和简装房相比，在品质和选材、质量方面，在业主入住后的舒适感上，要让业主满意，才能称为“精”。

  相关政府出台的各种行业标准中，并未对精装房进行严格定义。但在开发的企业中，对精装房有自己的企业标准，尤其是对选材、风格、舒适度上做了许多方案和样板来让业主挑选。但因这种精装房标准多为企业自行制定，各个企业的标准并不相同，对于购房者来说很难选择。而政府部门在验收时，执行的是监管部门的验收标准，相对来说有关部门的验收标准比企业自定的验收标准会低一些。

  企业在开发精装房时，应重点把握图纸的深化设计，设计层面主要把控使用功能，还包括尺寸规格以及选材；其次要把控施工流程，以防交叉施工造成浪费甚至影响质量；三是施工中的质量管理，需要严格按照工艺步骤进行实施工程，管理人员和施工工人的资格都要进行技术认证，这样才可以保证产品精细化程度足够高。

  由于没有国家统一标准，往往会出现业主眼中的质量合格与开发商眼中的质量合格不一致的情况。对此何玉川建议，开发商在选材上，要依照国家的有关标准进行选材，选择业主认可度高的品牌。选材后要对样品进行封存，找相关检验测试的机构对材料出示检验测试报道，到时候展示给业主。最主要的施工环节中，对重点环节，如防水，施工时让监理公司现场监督并留存影像资料。施工完成后，与给业主的交付时间会有一段差距，在最近一段时间要对易碰撞，易有划痕的部位铺设保护膜或进行提示，进行成品保护。

  因为目前开发商售楼采用预售机制，看不到成品，不少业主把样板房当作成品作比较，最终造成纠纷。对此，何玉川建议表示，目前已有房企将样板房的标准作为精装房的收房标准，这一做法值得在业界推广并将此写到合同中。目前的购房合同很难把所有建材的品牌型号等全部列上，所以更需要样板房来作为实物参考。真实的操作中，可考虑将样板间每个结构面的剖面都要让业主看到，让业主清晰看到石材、瓷砖等品牌和规格，将来作为业主维权的标准。样板间在交房后要保留3～6个月时间，方便业主对比取样。

  此外，在施工中也可邀请业主代表对室内装修做监督，及时把施工进程展示给业主。还能够使用VR视频等方式，在施工现场安装摄像装备，让业主在家里就能够正常的看到施工的过程，与施工方及时沟通及时有效地发现，这样可完全避免在业主收房时产生纠纷。

  对于精装房交付时的业主维权问题，沈阳志城建筑工程有限公司总经理王相予认为，针对不同的房屋的品质问题，业主要采取正确维权方式。

  购房者认为开发商交付使用的精装房属于主体质量不合格的，首先购房者应该向工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属主体结构质量不合格，或是直接关系到使用的安全性，且修复不可能或成本甚巨的，购房者有权解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。

  因房屋质量上的问题严重影响正常居住使用的，购房者也可以请求解除合同和赔偿损失。当然，买受人也可选择要求卖房人进行修复，并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失。保证业主的正常居住使用，首先就是要保证三通一平，既通水、通电、通气、道路平整，如园区三通一平不能保证，则业主可拒绝收房。此外，房屋漏水严重时，会影响楼上楼下的业主生活，业主也可拒绝收房。

  对于一般质量上的问题，由于未对居住使用造成极度影响，只能要求卖房人进行修复并赔偿相应的损失，不能要求退房。当然对于不需要修复的质量缺陷，购房人可以要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的贬值损失，可依法申请委托有关估价机构对房屋进行差值评估，以确定差值部分的损失。

  2020年的新冠疫情造成了一些房企延期交房，也由此引发了不少业主维权要求赔偿。对此，王相予表示，由于这次疫情来的突然，且建筑行业是劳动密集型行业，对外来务工人口需求较多，疫情期间工人不能及时返岗，因而出现了一些延期交房的情况。对此，辽宁有关部门也进行了规定，由于疫情控制比较及时，复工复产很迅速，相关部门酌情规定施工方可延期两个月，这两个月延期不在赔偿之列。

  针对精装房消费者收房时的注意事项，王相予建议，门窗是后期使用时最经常触碰到的物品，也直接影响室内的封闭程度，反应到北方的一个影响就是冬季的室内保温，一旦窗户的胶条封闭不严，不但室内会偏冷，还会造成玻璃上化水，造成墙体长毛。目前北方多使用3层玻璃，验房时可观察每层玻璃的密闭性，此外应注意窗户上的橡胶压条，如果压条有断裂和空缺则影响密闭性。

  精装房的一些重点部分也要格外关注，例如粘贴瓷砖的空鼓率，空鼓率高的瓷砖易在后期使用中脱落。而经常被收房业主关注的墙体上一些小裂纹，反而不需太过担心，这可能是采用的材料收缩度不同造成的，进行简单修补就可正常居住。但如果承重墙上出现了比较大的裂纹，业主则应提高警惕，因为这种在承重墙上的大裂纹可能会影响房屋的结构安全，影响房屋的使用寿命。如果是承重墙和剪力墙出现裂纹，业主可采用细针进行检验，如果细针探入的较多，则需格外关注甚至聘请第三方机构进行检测。

  针对业主关注较多的精装房雨后渗水问题，王相予建议业主收房时多注意窗户与墙体交接的部位，一旦此部位有裂纹和孔洞，则房屋有渗水的可能，如果业主发现此类情况可要求开发商进行维修，在墙体内外两侧使用液体防水材料修补就可完全解决渗水问题。

  数据显示，2016年精装修占比10％左右，而仅仅经过3年，精装修商品房占比已达到了30％左右，而且从2016年开始至今，精装修商品房所占的比例，也是呈现逐年提升的状态。年轻人作为购房的主力军，也是促使精装修商品房在市场中走俏的一个重要因素。

  然而，随着精装房大行其道的发展，关于精装房质量问题的投诉也一路走高。针对精装房的维权问题，辽宁坤略律师事务所基建地产法律事务部主任邹田认为，消费者首先要注意的就是合同签订环节。在合同签订前，首先也是最重要的一点是购房人要求开发商提供《商品房预售许可证》。

  其次，需要关注的是开发商交付房屋的装修标准。开发商在宣传、销售时多数会提供宣传单及样板房。其中宣传单中明确的承诺有时可以作为开发商交付标准的条件，购房者应当保存好相关材料。关于样板房，购房者应与开发商确认，样板房是真实的装修样本还是仅作为参考，如果作为真实装修样本，应在合同中加以明确，并拍照留存证据。如果仅作为参考，那么对于交付房的具体情况，应当与销售人员进行询问，并记录至合同中。

  第三，购房人应当要求开发商在合同中准确记载装修所使用的材料、家具和电器的具体品牌、型号、规格，避免仅使用类似“高端”、“精品”等字眼，导致约定不清产生纠纷。除了在合同中明确记载交付内容外，合同中还应当设置开发商未按照合同约定使用材料、家具和电器时应当承担的具体违约责任。

  第四，对于装修质量缺陷处理进行明确约定。购房人在房屋交付时经常会发现橱柜、门窗变形、厨卫渗水、地板存在磨损的一些情况。对于这些情况，在合同中往往未尽详细约定，导致购房人向开发商主张维修义务或赔偿义务时，不能获得很好的证据支持。因此，应当在合同中约定维修方式、维修时限、对装修质量问题造成的财产损失以及在修复期间的别的损失进行赔偿等内容。同时还建议在合同中约定，如果开发商在维修时限内没有完成维修，购房人可以委托第三人做维修，由此产生的费用由开发商承担。

  第五，对于精装修的保修期也不要忽略。可能房屋刚交付时确实很好，很完美，作为购房人很开心地接收了，但是正常使用两个月后，柜子开胶了，地板开裂了。这样一些问题就属于开发商的保修范围，若有些房屋合同中并没有约定保修期，这就极易导致纠纷产生，因此对于精装修的保修期限、维修期限的约定也是不应忽视的。

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